Huslejens fastsættelse

Mange forhold har betydning for lejefastsættelsesreglerne
Reglerne om lejefastsættelsen er desværre komplicerede. De afhænger blandt af følgende forhold:

- Lejemålets art (lejlighed, værelse)
- Ejendommens opførelsesår
- Ejendommens beliggenhed og
- Antal beboelseslejemål i ejendommen, samt
- Om lejefastsættelsen finder sted ved genudlejning eller er en ændring af lejen i - et bestående lejemål.


Andelen af erhvervslejemål i ejendommen har også betydning. Hvis mere end 80 % af bruttoetagearealet pr. 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, altså typisk bestod af erhvervslejemål, er det lejelovens regler om lejefastsættelse, der er gældende.

Husleje fastsættelse

Hvilken lejelov, ejendom og lejemål


Ligger lejemålet i en reguleret eller en ureguleret kommune?
For privat udlejningsbyggeri gælder 2 hovedlove med regler om at bo til leje. Det er lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven).

Lejeloven gælder i hele landet, men kan delvist erstattes af boligreguleringsloven. Det er kommunalbestyrelsen, der bestemmer, om boligreguleringsloven skal være gældende i kommunen eller ej.

Ud af 275 kommuner er boligreguleringsloven indført i mere end 152. Ca. 85 % af alle private udlejningsboliger omfattet af boligreguleringsloven. Årsagen er, at boligreguleringsloven er indført i de fleste større kommuner med privat udlejningsbyggeri.

Boligreguleringsloven indeholder mere beskyttende regler for lejerne end lejeloven, især når det gælder huslejefastsættelsen.


Ligger lejemålet i en større ejendom eller i en småejendom (småhus)?
I regulerede kommuner afhænger fx. lejefastsættelsen af, hvor mange beboelseslejemål, der er i ejendommen. En større ejendom har flere end 6 beboelseslejemål, en småejendom har mellem 1-6 lejemål. Udlejede parcelhuse og ejerlejligheder er lejelovsmæssigt små ejendomme (småhuse).

Uanset om boligreguleringsloven er gældende i kommunen, skal alle kommuner pr. 1. januar 2001 oprette huslejenævn (evt. fælleskommunale huslejenævn) til afgørelse af tvister efter lejelovene.

Beboelseslejemål, klub- eller enkeltværelse?

For beboelseslejemål og klubværelser er reglerne stort set ens, men for enkeltværelser er reglerne anderledes. Det er lejemålets rent fysiske forhold, der er afgørende for sondringen.

Der er tale om en beboelseslejlighed i lejelovgivningens forstand, hvis der til lejemålet hører et selvstændigt køkken med afløb. Også blandede lejemål, det vil sige lejemål der både består af beboelse og erhverv, er en beboelseslejlighed, når beboelses- og erhvervsdelen er fysisk sammenhængende. Udlejede parcelhuse er også en beboelseslejlighed.

Et enkeltværelse er et lejet værelse, der er en del af udlejers egen lejlighed eller en del af et en – eller tofamiliehus, som udlejeren selv bor i. Typisk deler man køkken og bad med ens udlejer, når man bor på enkeltværelse.

Der er tale om et klubværelse, når værelset ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed / en – eller tofamilieshus.

Huslejefastsættelse små ejendomme:

  • Huslejefastsættelse i små ejendomme, – regulerede kommuner
  • Lejefastsættelse, ved genudlejning efter 1. januar 1995
  • Lejefastsættelse ved genudlejning før 1. januar 1995
  • Huslejefastsættelsen i små ejendomme, – uregulerede kommuner
  • Lejeforhøjelser, små ejendomme – regulerede og uregulerede kommuner
  • Øvrige lejeforhøjelser

Huslejefastsættelse i små ejendomme, – regulerede kommuner

Det vil sige ejendomme med 6 beboelseslejligheder og derunder der ligger i regulerede kommuner

Bemærk, reglerne for små ejendomme gælder også udlejede parcelhuse og ejerlejligheder.

Lejefastsættelse, ved genudlejning efter 1. januar 1995

Hvis lejemålet er lejet efter 1. januar 1995 skal lejen som hovedregel fastsættes efter det lejedes værdi, efter nedenstående definition.

Man finder det lejedes værdi ved at sammenligne med lejen for beboelseslejemål i ejendomme med 7 beboelseslejligheder og derover, der har en beregnet omkostningsbestemt huslejefastsættelse.

De lejemål, man skal sammenligne med, skal være tilsvarende med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Findes der ikke sammenlignelige lejemål i større ejendomme i kommunen, kan udlejer fastsætte lejen som en beregnet omkostningsbestemt leje for lejemålet.

Definitionen af omkostningsbestemt leje kan Du læse her.

Hvis lejemålet har været udlejet før 1. januar 1995 og ikke har fået ændret sin leje, gælder en undtagelse for ovennævnte. Så skal lejen fastsættes efter “gamle” regler. Se afsnittet om genudlejning før 1. januar 1995.

Lejefastsættelse ved genudlejning før 1. januar 1995

Hvis De har lejet Deres lejemål før 1. januar 1995 skal lejen fastsættes til det lejedes værdi efter ”gamle” regler.

Så skal det lejedes værdi findes ved en sammenligning med tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, udstyr, kvalitet og vedligeholdelsesstand.

Huslejefastsættelsen i små ejendomme, – uregulerede kommuner

Det vil sige ejendomme med mindre end 7 lejemål, beliggende i uregulerede kommuner.

Udlejeren må opkræve en leje, der svarer til det lejedes værdi.

Det lejedes værdi skal fastsættes efter lejelovens § 47, dvs. som den leje, der betales for tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand mv.

Lejeforhøjelser, små ejendomme – regulerede og uregulerede kommuner

Udlejeren kan gennemføre lejeforhøjelser efter det lejedes værdi, hvis den gældende leje er for lav. Lejeforhøjelser kan gennemføres 2 år efter genudlejning, eller 2 år efter at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter reglen om det lejedes værdi.

En lejeforhøjelse skal varsles skriftligt med 3 måneders varsel, og varslingen skal indeholde oplysning om:

  • lejeforhøjelsens størrelse
  • grunden til lejeforhøjelsen
  • lejerens adgang til at gøre indsigelse indenfor 6 uger.
Indeholder varslet ikke disse oplysninger er det ugyldigt.

Kan De ikke godkende lejeforhøjelsen, skal De gøre indsigelse indenfor 6 uger. Gør man det, skal udlejeren indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsen for huslejenævnet, hvis han ønsker at fastholde forhøjelsen.

Det er vigtigt at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen, men når De det ikke, kan De selv senere indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsen for huslejenævnet.

Mange lejere – også i små ejendomme – betaler alt for meget i husleje uden at være klar over det.

Der er mange penge at spare ved at få huslejen nedsat.

Øvrige lejeforhøjelser

Ud over lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, kan udlejer gennemføre lejeforhøjelser i små huse, når der sker stigninger i skatter og afgifter, ved forbedringer og i nogle tilfælde som trappeleje. Se herom under afsnittet trappeleje.

Huslejefastsættelse store ejendomme:

  • Huslejefastsættelse i større ejendomme, – regulerede kommuner
  • Lejemål lejet før 1973
  • Lejemål udlejet efter 1973, men før 1.7.1996
  • Lejemålet udlejet efter 1.7.1996, men før 1.1.2001
  • Hvis lejemålet er udlejet efter 1.1. 2001
  • Huslejefastsættelsen i større ejendomme, – uregulerede kommuner
  • Lejeforhøjelser, større ejendomme, regulerede kommuner
  • Ejendomme uden beboerrepræsentation
  • Ejendomme med beboerrepræsentation
  • Skatte- og afgiftsforhøjelser
  • Stigning i vedligeholdelsesbeløb
  • Forbedringer
  • Trappeleje

Huslejefastsættelse i større ejendomme, – regulerede kommuner

Det vil sige ejendomme med 7 beboelseslejemål og derover, der ligger i regulerede kommuner.

I disse ejendomme skal lejen grundlæggende beregnes ud fra omkostningerne for udlejer, det kaldes omkostningsbestemt leje.

De udgifter, der indgår i den omkostningsbestemte husleje er bl.a.:

  • skatter og afgifter
  • renholdelse, administration, forsikringer, renovation
  • henlæggelser til vedligeholdelse
  • et beregnet afkast til udlejer
  • eventuelt lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad m.v.).
Der kan være medtaget andre poster, men det er fornuftigt at have en almindelig sund skepsis, når dette er tilfældet. At huslejen fastsættes ud fra omkostningsbestemte principper betyder ikke, at udlejeren kan fastsætte huslejen ud fra alle de omkostninger, han har på ejendommen og medtage fx prioritetsydelser, tab ved lejeledighed m.m.

Der skal være tale om de faktiske udgifter. Man kan kræve dokumentation af udlejeren, og har han medtaget for høje udgiftsposter i budgettet, kan huslejenævnet nedsætte disse.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne indhente alternative tilbud på visse udgifter, jf. afsnit om ”Beboerrepræsentation” nedenfor.

Lejemål lejet før 1973

Her skal lejen fastsættes efter omkostningerne. Der må ikke indregnes forbedringsforhøjelser fra før 1973.

Lejemål udlejet efter 1973, men før 1.7.1996

Her skal lejen fastsættes som den omkostningsbestemte leje plus eventuelle lejeforhøjelser for forbedringer udført efter 1973.

Lejemålet udlejet efter 1.7.1996, men før 1.1.2001

Her skal det afklares om lejemålet er gennemgribende forbedret i denne periode.

Hvis lejemålet ikke er forbedret for mere end 1.500 kr. pr. kvm. eller 170.000 kr. inden for en toårig periode, skal lejen beregnes omkostningsbestemt plus en beregnet forhøjelse for forbedringen (om beregnet forbedringsforhøjelse).

Hvis lejemålet er forbedret for mere end disse beløb, skal lejen fastsættes efter det lejedes værdi.

Det lejedes værdi skal fastsættes efter lejelovens § 47, dvs. som den leje, der betales for tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand mv.

Hvis lejemålet er udlejet efter 1.1. 2001

Hvis lejemålet ikke er forbedret for mere end 1.656 kr./kvm. eller 189.405 kr. (2001 satser), skal lejen beregnes omkostningsbestemt plus en eventuel beregnet forbedringsforhøjelse.

Ellers skal lejen fastsættes som det lejedes værdi, jævnfør ovenfor.

Huslejefastsættelsen i større ejendomme, – uregulerede kommuner
Her skal lejen fastsættes således, at den svarer til det lejedes værdi.

Det lejedes værdi skal fastsættes efter lejelovens § 47, dvs. som den leje, der betales for tilsvarende beliggenhed med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand mv.

Lejeforhøjelser, større ejendomme, regulerede kommuner

Når den gældende leje ikke kan dække de udgifter, der indgår i den omkostningsbestemte husleje, kan udlejeren varsle lejeforhøjelser.

Varslinger af ændringer i den omkostningsbestemte leje skal være skriftlige og skal ske med mindst 3 måneders varsel.

Ejendomme uden beboerrepræsentation

I ejendomme uden beboerrepræsentation skal kravet indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Dette indebærer, at der skal være et budget over udgifterne for ejendommen.

Endvidere skal der være vedlagt et specificeret regnskab for ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto samt oplysning om saldoen på den udvendige vedligeholdelseskonto, der står bundet i Grundejernes Investeringsfond. Endelig skal lejerne have oplysning om, at man kan gøre indsigelse indenfor 6 uger. Indeholder lejeforhøjelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Hvis mere end 1/4 af de lejere, der har fået en lejeforhøjelse, gør indsigelse, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet.

Er det mindre end 1/4, der gør indsigelse mod forhøjelsen eller der ikke er gjort indsigelse indenfor 6 ugers fristen, kan du selv indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsen for huslejenævnet.

Ejendomme med beboerrepræsentation

I ejendomme med beboerrepræsentation skal beboerrepræsentanterne indkaldes til budgetmøde, inden der varsles lejeforhøjelse, og beboerrepræsentanterne skal have tilsendt huslejebudget og regnskab over de udgifter, der indgår i den omkostningsbestemte husleje.

Senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen over for lejerne, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt en kopi af varslingsskrivelsen samt en redegørelse for budgetteringen, der indeholder en nødvendig specifikation af budgetposterne.

Beboerrepræsentanterne skal endvidere have et specificeret regnskab for ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto, kopi af meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på den udvendige vedligeholdelseskonto, der står bundet i Grundejernes Investeringsfond.

Der findes nærmere regler, hvorefter beboerrepræsentanterne kan kræve yderligere oplysninger og specifikationer.

Lejerne i ejendomme med beboerrepræsentation skal have et skriftligt varsel, ligeledes med 3 måneders varsel, og der skal være en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning, det vil sige et budget.

Endvidere skal lejerne have oplysning om, at det budget, der ligger til grund for lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, og om deres eventuelle udtalelser.

Beboerrepræsentanterne kan gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen på samtlige lejeres vegne. Gør beboerrepræsentanterne ikke indsigelse, skal udlejeren meddele dette til lejerne, og han kan herefter opkræve lejeforhøjelsen. Dog skal lejerne have oplysning om, at de selv kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsen for huslejenævnet.

Det viser sig ofte, at der er fejl i lejeberegningerne, fx at der er medtaget for store udgifter på budgettet, henlæggelserne er beregnet forkert, der er trukket forkerte beløb fra vedligeholdelseskontoen eller fordelingen mellem beboelses- og erhvervslejemål er forkert.

Skatte- og afgiftsforhøjelser

Såfremt der sker en forøgelse af udgifterne til skatter og afgifter, kan udlejer gennemføre lejeforhøjelser, hvis stigningen ikke er indeholdt i huslejen i forvejen.

En skatte- og afgiftsforhøjelse skal varsles skriftligt med 3 måneders varsel, og skal indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer samt oplysning om, at lejeren kan gøre indsigelse inden for 6 uger, ellers er det ugyldigt.

Der er det særlige ved skatte- og afgiftsforhøjelser, at hvis udlejeren varsler lejeforhøjelsen senest 5 måneder efter, at skatte- og afgiftsforhøjelsen er pålagt ejendommen, kan lejeforhøjelsen kræves med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt udgiften er pålagt ejendommen.

I ejendomme uden beboerrepræsentation skal hver enkelt lejer gøre indsigelse, såfremt de ikke kan godkende lejeforhøjelsen, hvorefter udlejeren skal indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, men kun for de lejere, der har gjort indsigelse.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne gøre indsigelse på samtlige beboelseslejeres vegne.

Hvis skatter og afgifter falder, skal udlejer nedsætte lejen.

Stigning i vedligeholdelsesbeløb

Såfremt der sker stigninger i de beløb, der afsættes til såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, kan udlejeren gennemføre lejeforhøjelse herfor. De beløb, man betaler til ind – og udvendig vedligeholdelse, kan reguleres 1 gang årligt.

Lejeforhøjelser som følge af øget afsætning til vedligeholdelse kan gennemføres med 3 måneders skriftligt varsel.

I ejendomme uden beboerrepræsentation skal hver enkelt lejer selv indbringe lejeforhøjelsen for huslejenævnet, hvis man ikke kan godkende den. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne indbringe lejeforhøjelsen for huslejenævnet.


Der kan også ske lejeforhøjelser, når udlejeren forbedrer ejendommen. Se det særlige afsnit om forbedringer på Lejernes LO’s hjemmeside.

Trappeleje

Som en undtagelse for ovennævnte regler ses det både i regulerede og uregulerede kommuner, at udlejer har indført i lejekontraktens § 11, at lejen under lejemålets beståen reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

Sådanne lejeaftaler kan ofte afvises med, at de er mere byrdefulde for lejeren, når der sammenlignes med hvad der gælder for de øvrige lejere i ejendommen.

Ansvarsfraskrivelse
Alle oplysninger på MinLejebolig.dk skal ses som vejledende orientering i forhold til boligudlejning. Al information er fundet på diverse offentlige myndigheders hjemmesider, øvrige instanser samt boligrelaterede hjemmesider i oktober 2014. MinLejebolig.dk fraskriver sig ethvert ansvar for eventuelle fejl, mangler eller fortolkninger af oplysningerne, herunder også juridisk og økonomisk ansvar for evt. følger af udlejning ud fra de angivne oplysninger.